CULTURA
di Natale Forlani
I postumi della bolla speculativa del Superbonus per le ristrutturazioni, l'impatto della Direttiva Europea per azzerare le emissioni CO2 del patrimonio abitativo e la riduzione in relazione al declino della popolazione stanno generando le condizioni di una tempesta perfetta nel comparto economico dell'edilizia residenziale.
I costi del Superbonus, circa 123 miliardi stimati dall’ENEA, dovranno essere compensati in almeno 5 leggi di bilancio, con tagli di spesa pubblica o con nuovi introiti fiscali per contenere gli effetti sui vincoli del deficit e del debito derivanti dal nuovo patto di stabilità UE. Nella proposta di legge per il bilancio 2025, recentemente approvata dal Consiglio dei Ministri, viene prevista una drastica riduzione delle detrazioni fiscali ordinarie per le ristrutturazioni abitative, con l'eccezione della prima abitazione, dal 50% al 36% delle spese sostenute (il 50% con ulteriori limitazioni per i redditi medio alti). Sull'analisi costi-benefici generati dal Superbonus 110%, sulla crescita del PIL ed in termini di risparmio energetico, il dibattito è ancora aperto.
Per il comparto dell’edilizia residenziale, il volume della spesa pubblica impegnata, pari all’importo di circa 12 anni delle vecchie detrazioni, ha consentito la ristrutturazione di poco meno di mezzo milione di abitazioni (4,1% del patrimonio abitativo). La bolla speculativa sui prezzi della produzione e dei servizi, indotta dalla crescita della domanda e dalla possibilità di scaricare integralmente i costi sullo stato, il costo dell’intermediazione bancaria e gli oneri relativi alla progettazione e alla certificazione dei lavori, hanno praticamente vanificato i potenziali vantaggi per i committenti rispetto alle vecchie detrazioni. L’effetto positivo sul PIL viene confermato dalle statistiche ma è interamente dovuto alla componente della spesa pubblica impegnata nei tre anni di vigenza del provvedimento e che dovrà essere ridotta per un importo analogo nei prossimi anni per ammortizzare i costi del Superbonus, con effetti negativi sulla domanda interna di beni e servizi. La riduzione delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni abitative coincide con l'attuazione della Direttiva europea 2024/1275, meglio nota come “Case Green”, che stabilisce gli obiettivi, i tempi e le modalità per azzerare i costi energetici e le emissioni CO2 del patrimonio abitativo dei 27 paesi aderenti all’UE per risparmiare l'equivalente di 30 milioni di tonnellate di petrolio annuo già nel 2050. Entro il 2025, i governi nazionali dovranno predisporre una proposta di piano di attuazione in grado di rispettare anche gli obiettivi intermedi stabiliti per l'efficientamento degli edifici (-16% nel 2030 e -22% nel 2035), con specifiche priorità per gli edifici pubblici e per quelli privi di certificazione energetica. Per perseguire questi obiettivi, le prime valutazioni fatte da alcuni centri di ricerca stimano un fabbisogno di investimenti non inferiore ai 500 miliardi di euro, con impatti differenziati per ogni paese in relazione alla quantità degli edifici interessati e alle caratteristiche storiche dei patrimonio abitativo. Il nostro Paese, nonostante le numerose deroghe autorizzate per le abitazioni collocate nei centri storici, risulta particolarmente esposto per la quantità degli edifici potenzialmente coinvolti, circa 5 milioni su un totale di 12 milioni, e per l'anzianità degli stessi edifici. La quota di quelli considerati energivori (le fasce F e G) che la direttiva individua come l’ambito prioritario degli interventi di efficientamento, rappresenta il 60% delle abitazioni interessate (45% in Germania e 20% circa in Spagna e Francia). L'osservatorio del Politecnico di Milano valuta un fabbisogno di circa 180 mld di investimenti, il 40% dei quali destinato alle abitazioni energivore. Chi dovrebbe farsi carico di questi costi? Per il perseguimento degli obiettivi, le istituzioni europee non prevedono particolari fondi per incentivare gli interventi. Al contrario, i vincoli di certificazione energetica imposti dalla direttiva comportano, di fatto, una svalutazione del valore degli immobili energivori e di quelli comunque privi di certificazione. Con conseguenze che si rifletteranno non solo sulla stima del valore degli immobili nell’ambito delle compravendite ma anche sui mutui. La condizione italiana risulta aggravata dalle dinamiche demografiche e da un patrimonio abitativo di gran lunga superiore al fabbisogno delle prime abitazioni. Ogni anno, si registra un trasferimento medio superiore ai 100mila euro di valori finanziari e patrimoniali a titolo di eredità verso generazioni già proprietarie di abitazioni. Il declino demografico, inoltre, sta comportando lo spopolamento di interi paesi delle aree interne, in particolare nel Mezzogiorno. Queste dinamiche non vengono nemmeno attenzionate dalla classe dirigente che nella fattispecie, come avviene su altri fronti, nel migliore dei casi cerca solo di tamponare le falle dei provvedimenti sbagliati adottati negli anni precedenti. Il paradosso della strategia europea per la transizione digitale e ambientale è rappresentato dalla pretesa di imporre obiettivi ambiziosi, accompagnati da vincoli velleitari, senza ponderare le conseguenze, e i costi, per i protagonisti che dovranno farsi carico di sostenere i relativi progetti. Per l'Italia, pesa l'assenza di un programma realistico di valorizzazione del patrimonio, che tenga conto dell'evoluzione dei fabbisogni della popolazione e della necessità di mobilitare gli investimenti privati. Nonostante il declino demografico, gli investimenti per migliorare il patrimonio abitativo continueranno a rappresentare un importante volano economico anche per l'innovazione di materiali, prodotti e servizi per l'intero sistema produttivo. L'esigenza di predisporre un piano nazionale per l'attuazione della direttiva Case Green può rappresentare l'occasione per impostare una politica meno improvvisata e più attenta ai bisogni della popolazione e del territorio.